Agenzia Demanio, Piano Industriale 2025-2028: focus su sostenibilità, innovazione e digitalizzazione

Valorizzazione del patrimonio immobiliare, riduzione della spesa pubblica, riuso sostenibile degli immobili, sviluppo di strumenti di partenariato pubblico-privato e innovazione tecnologica a servizio della gestione immobiliare. Sono questi i risultati a cui punta il Piano Strategico Industriale 2025-2028 dell’Agenzia del Demanio, che rileva una crescita degli investimenti sul patrimonio dello Stato del 144% negli ultimi tre anni. 

Demanio: i bandi per la concessione ai privati di forti e dimore storiche

Come spiegato dal Direttore dell’Agenzia del Demanio, Alessandra dal Verme, in occasione della presentazione del Rapporto 2025 dal titolo “L’Italia e i suoi beni: creare valore con gli immobili dello Stato”, dal 2021 l’Agenzia ha intrapreso una trasformazione profonda che ha ridefinito il ruolo del patrimonio nel tessuto urbano e sociale del Paese, in linea con gli indirizzi del MEF. “E’ stata così superata la logica conservativa verso una gestione rigenerativa che vede nell’immobile pubblico un motore di sviluppo economico, sostenibile e inclusivo”.  

Per realizzare questo cambio di paradigma, il Demanio - che gestisce attualmente 44mila immobili dello Stato per un valore di 62,8 miliardi di euro - si serve sia del Piano Strategico Industriale, sia del Piano di Sostenibilità e della Rendicontazione di Sostenibilità. Quest’ultima rappresenta, come sottolineato da dal Verme, il primo esempio nel panorama degli enti pubblici economici di rendicontazione volontaria secondo i requisiti della Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD).

Cosa prevede il Piano Strategico Industriale 2025-2028

“Il nuovo Piano Strategico Industriale proietta gli obiettivi dell’Agenzia al 2028 e prevede l’avanzamento continuo delle attività in termini di sostenibilità, digitalizzazione e innovazione, con il rafforzamento di interventi di riuso dell’immobile pubblico, della stretta collaborazione con gli Enti Locali e delle operazioni di valorizzazione attraverso il mercato”, ha dichiarato Alessandra dal Verme a margine della presentazione del Rapporto 2025 presso la Camera dei Deputati. 

Partendo dai risultati conseguiti fino al 2024, il Demanio ha aggiornato il Piano per il quadriennio 2025-2028, prevedendo sette aree di intervento per raggiungere gli obiettivi contenuti nel Piano Strategico Industriale: 

• Gestione degli asset, governo e razionalizzazione del patrimonio immobiliare, al fine di ottimizzare l’uso degli immobili e ridurre la spesa pubblica;
• Pianificazione integrata dell’immobile pubblico (Piani Città): diffusione di strumenti di pianificazione condivisa con gli enti territoriali; 
• Ciclo di vita end-to-end degli interventi di valorizzazione del patrimonio gestito, per garantire qualità, sostenibilità e resilienza;
• Sviluppo di strumenti di partenariato pubblico privato per la creazione di valore immobiliare;
• Sviluppo di nuovi modelli di servizio Public Property Intelligence, basati su dati, interoperabilità e tecnologie digitali;
• Valorizzazione del capitale umano attraverso welfare e sviluppo delle competenze;
• Utilizzo di nuove tecnologie a servizio della gestione immobiliare.

Guardando agli obiettivi futuri che il Demanio prevede di conseguire nel periodo 2025-2028, ve ne sono quattro principali: 

• Ottimizzazione finanziaria continuativa. Il contenimento della spesa per locazioni passive proseguirà con un trend costante durante l’intero arco del Piano, consolidando i risultati già raggiunti e generando ulteriori risparmi per la finanza pubblica;
• Accelerazione della capacità realizzativa e miglioramento continuo della capacità progettuale dell’Agenzia a partire dal 2026;
• Sviluppo di processi trasformativi a livello urbano per: promuovere operazioni di rigenerazione territoriale fondate su sostenibilità e innovazione; generare impatto sociale positivo; restituire valore culturale e identitario agli immobili pubblici, coinvolgendo le comunità locali in percorsi di formazione, partecipazione e valorizzazione del patrimonio;
• Target specifici nella trasformazione urbana, tra cui: efficientamento energetico degli immobili pubblici; sostenibilità ambientale delle operazioni; impatto sociale positivo sui territori; digitalizzazione avanzata delle strutture.

A complemento del Piano Industriale, inoltre, il Demanio ha sviluppato anche il Piano di Sostenibilità sullo stesso orizzonte temporale 2025-2028, con l’obiettivo di coniugare efficienza operativa, sostenibilità ambientale e impatto sociale positivo, creando un paradigma replicabile per altri enti pubblici.

Più in dettaglio, il Piano di Sostenibilità prevede programmazione, monitoraggio e rendicontazione delle performance ESG (Environmental, Social, Governance), garantendo un approccio scientifico, sistematico e misurabile agli obiettivi di sostenibilità. 

Rispetto alla dimensione ambientale, il Piano di Sostenibilità interviene su: resilienza, adattamento e mediazione climatica degli edifici e delle infrastrutture; transizione energetica verso fonti rinnovabili e sistemi ad alta efficienza; efficienza e circolarità delle risorse per ridurre gli sprechi e ottimizzare i consumi; qualità ambientale di aria, acqua, verde e suolo secondo standard internazionali avanzati.

Per quanto concerne la dimensione sociale, invece, la strategia del Demanio abbraccia una visione olistica che comprende: inclusione e accessibilità per garantire fruibilità universale degli spazi pubblici; rigenerazione urbana come strumento di coesione sociale; valorizzazione culturale del patrimonio storico-artistico; benessere organizzativo e parità di genere come pilastri della cultura aziendale.

Infine, sul piano della governance, l’Agenzia punta a: rafforzamento del monitoraggio ESG attraverso sistemi di controllo sempre più sofisticati; digitalizzazione dei processi per aumentare efficienza e trasparenza; sicurezza e compliance secondo standard più elevati; coinvolgimento attivo degli stakeholder in una logica di responsabilità condivisa.

I risultati dell’Agenzia del Demanio nel Rapporto 2025

Come emerso dal Rapporto, negli ultimi tre anni gli investimenti sul patrimonio dello Stato sono cresciuti del 144% raggiungendo 3,9 miliardi di euro nel 2024 e, inoltre, gli interventi avviati sono cresciuti dell’11,4%.

Sul fronte dell'ottimizzazione, l'Agenzia ha ridotto la spesa per locazioni passive e costi di funzionamento di 120 milioni di euro (-11,2%) negli ultimi due anni, garantendo minori costi per l’amministrazione pubblica e un maggiore utilizzo degli immobili di proprietà statale.

L'indicatore complessivo dell'impatto sulla finanza pubblica—che aggrega investimenti, risparmi da locazioni e ricavi da vendite e concessioni—è cresciuto di 126 milioni di euro, passando da 151 a 277 milioni di euro. La produttività ha raggiunto i 2,73 euro di valore pubblico generato per ogni euro investito, segnando una crescita del 62,5% rispetto al 2021.

Relativamente ai risultati conseguiti dal Demanio sul piano ESG, gli ultimi dati evidenziano anzitutto una riduzione del 69% dei consumi di energia primaria post-intervento. In secondo luogo, il 100% degli interventi è stato progettato senza consumo di suolo, e l'85% delle iniziative ha riqualificato aree urbane dismesse, restituendole alle comunità. Inoltre, il 57% delle operazioni ha integrato misure di resilienza e adattamento ai cambiamenti climatici.

Positivi anche i risultati relativi agli investimenti per la valorizzazione e la rigenerazione del patrimonio, che hanno registrato un aumento del 107% tra giugno 2021 e gennaio 2025, passando da 1,4 a 2,9 miliardi di euro. In tale contesto, un fattore chiave è il ruolo dell’Agenzia come stazione appaltante qualificata, soprattutto per le iniziative finanziate da altre amministrazioni statali. Questa funzione ha visto una crescita consistente dal 2021: il numero di interventi è aumentato del 707% (da 15 a 121), e il valore degli investimenti è cresciuto del 247% (da 379 milioni a 1,3 miliardi di euro). Altro fattore abilitante degli investimenti per la valorizzazione del patrimonio è il portale “Crea valore, investi con noi”, creato per attrarre investitori e facilitare il partenariato pubblico-privato. Esempi significativi sono la riqualificazione dell’ex Città dello Sport di Tor Vergata a Roma, destinata a diventare una “Green City”, e la trasformazione dell’ex Polverificio Borbonico di Scafati (Salerno) in un polo turistico-culturale nell’area di Pompei. 

Per approfondire: Il Demanio lancia Crea Valore, la piattaforma web con gli immobili da valorizzare

Tra i risultati conseguiti dall’Agenzia, infine, va ricordata la pubblicazione di 18 bandi di uso temporaneo (“temporary use”) per favorire la fruizione immediata del patrimonio in disuso, tra cui quello dello scorso luglio che ha interessato la città di Bari. 

I Piani Città degli immobili pubblici

Tra le attività principali del Demanio, un posto di rilievo lo occupano i Piani Città degli immobili pubblici, strumento di pianificazione integrata degli interventi che, in stretta collaborazione con gli Enti Locali, analizza le peculiarità e i fabbisogni dei territori e della collettività per riqualificare e valorizzare gli immobili pubblici in un’ottica di rigenerazione urbana.

In particolare, ciascun piano si articola su dieci assi fondamentali, organizzati secondo tre macro-obiettivi. Il primo asse sintetizza le tre dimensioni economica, ambientale e sociale, proprie della rigenerazione urbana. I successivi cinque assi rispondono alle sfide ambientali contemporanee: neutralità e resilienza climatica; efficienza e circolarità delle risorse; qualità ambientale e transizione energetica; mobilità sostenibile. Gli ultimi quattro assi, invece, rispondono alle sfide sociali e agli obiettivi culturali, con focus su condivisione e partecipazione sociale, inclusione e accessibilità, valorizzazione e tutela dell’identità storico-culturale delle città. 

Attualmente, sono 24 i Piani Città già avviati, creati per offrire risposte concrete alle nuove esigenze abitative e sociali e promuovere collaborazioni con stakeholder pubblici e privati. Tramite la definizione dei Piani Città, inoltre, l’Agenzia punta anche ad attivare usi temporanei, creare valore condiviso e rafforzare la sinergia tra istituzioni, università e centri di ricerca.

Per approfondire, consulta il Rapporto 2025 dell’Agenzia del Demanio